談樓  


　　以下的讀者來函談樓，極詳盡，欲買樓者可參考。

　　本人兩夫婦現年30多歲，家庭月入約5萬多元。本人在01年結婚時，購入一個市區的700呎，有所謂一扇海景的兩房單位。如今計劃生兒育女，便要有一個三房單位了。我應算是地產商所謂的換樓客吧。

　　但是，本人在最近的「旺市」中，選擇把已有二成多升幅的單位出售，轉買為租。本人不知道自己的決定是否明智，但身邊不少朋友最近都作出相同的決定。

　　大地產商不停表示由於工資上升及息口下跌，未來樓市有20至40%的升幅。不過，本人發現以現在的樓價而言，兩夫婦要負擔一個市區普通的三房單位已有點吃力，更不要說樓價要再升了。減息的確有助減輕供樓負擔，但即使再減息1厘，都不過是減少約千元的每月供款。而樓價要升一成的話，供樓者的負擔則大大增加。

　　過去數年，按揭息率根本已經在一個十分低的水平，息口下降的影響只不過是心理大於實際。現時銀行的樓按利潤已經十分低，即使再減息，又能減多少呢？所以，減息1厘真的可以支持大升20至40%嗎？

市民負擔能力不如97

　　無可否認，兩夫婦的薪金近年都跟通脹有3至5%的增長，但是只可以追及通脹，與90年代的幅度相差十分遠。而且，現在公司都以表現作指標，不是每位同事都有相同的加幅。而且月薪的加幅只是追及通脹，公司反而選擇以較高的花紅去獎勵員工。

　　97年時人人都以5成的收入供款。現在的市民是否還會願意呢？本人與不少中產朋友都打算生兒育女，而且十分重視子女教育。在現時的教育制度下，有質素的學校都會轉為直資！所以，中產者都會預備讓子女入讀學費昂貴的直資學校。

　　即使不打算生兒育女的中產朋友，他們都注重生活質素，不再願意為住屋，而放棄每年旅行及消費。所以大家都不約而同表示，住屋開支佔入息的三成至四成已是極限了。

　　當今，大家都不再如自己的父母那樣認為老來一定要有一層樓，不再願意為住屋而節衣縮食。其實，即使老了，只要有錢那怕沒有地方可以住？

炒樓賺錢談何容易

　　現在的投資方法這麼多，買樓是否一個好選擇呢？如果是自用，根本談不上是投資，因為物業會折舊。本人所持有的單位現在好像有兩成多回報，但已住上6年，且還未計賣出買入的成本及利息。

　　如果本人以首期作任何一種投資都不難得得到同等或更高的回報。況且，物業要脫手並不如其他投資工具容易。例如股票你願意掛低一兩個價位你可以立刻出售。賣樓你要「碰客」，市道好的時候的確是多了人「睇樓」，但並不表示會選中你的單位。如果是用家更要「左計右計」。即使有人願意以高價購買附近的單位並不等如有人願意購買你的單位。

　　假如你的單位是特色豪宅才是例外，因為「有錢人」要買「心頭好」可以不論價格。本人當年被發展商的宣傳技巧蒙閉，誤認為屋苑有「雲石大堂」，「靚裝潢」，位於市區，有少少海一定是有價的豪宅。住下去才明白新樓實用率奇低，所謂的海景其實亦沒有甚麼特別，平日工作時間長，也無暇欣賞。作為一個普通市民，其實不值得買這種「享受」。所謂的豪宅其實只是新型市區屋苑。本人有位朋友更糟，因為他以更高的價格買入了所謂豪宅的市區單幢樓。

收租回報不及炒股

　　至於收租回報又如何呢？有人說現在買樓收租好。有位50多歲的朋友告訴本人，當年經紀告訴他租金有5厘回報，可以博物業升值，故值得買樓收租。他買的算是優質物業，且慶幸未有碰過「租霸」。但是，他的經驗告訴他所謂的5厘回報不是實際回報。因為未扣除差餉、管理費、物業稅、每次完約後的翻新費、每次轉租客的經紀佣，一旦租客接不上要白交差餉、管理費及損失租金收入，還要時不時去維修保養。結果，他發現實際回報較5厘少很多。而且要有5厘回報，其實很多投資都可以做到。而且，物業價格下跌時，他因為物業有租約更難脫手。所以，市道較好時，他便轉租為賣。

　　有人說97年恒指16000，現在恒指曾逾30000，樓價要較97年升很多。問題是恒指現在加入了大量的高增長國企，香港的樓價只是反映香港的經濟，而不是香港加國內經濟。請問除了公務員外，現在30至45歲的一群，收入是否已回到/追過97年30至45歲的一群呢？現在30至45歲中產人口的數目是否少於97年30至45歲的人口呢？內地富有人家到港會買甚麼物業呢？是豪宅還是一般物業？

　　新樓供應減少，但是有沒有人比較97年及07年港九新界的總二手單位數目？

租屋居住勝過置業

　　97時個個都炒樓，人人都是炒家。你只要一份糧單，一個人可以買入3至4個不同單位。你把物業出租後，可以再用少少首期買多個。現在銀行有資料庫，這個情況不可能再出現。要炒都只是「有錢人」的玩意。現時在股市很多人有兩三萬元便可炒股，樓市有多少人可以炒呢？再說，炒樓成本高，所謂「帳面賺多少」都未計釐印、律師費及經紀佣。假如上會前未能出售，開支更大。

　　況且，現在45歲以上的一般中產都只會炒股不炒樓。人人炒股可會有，但人人炒樓相信不會再出現。

　　本人不是說樓價會大跌，但認為樓價只是會跟通脹跑。假如現在追價入市相信會大升，但怕如石老師所說借大量孖展買了貴貨。人家說來年升20至40%，但業主已反價10%，發展商已加價8%。

　　不看基本因素只盲目炒樓，那只好祝君好運，看誰最後接火棒。經紀拿一些高價成交的個案製造氣氛。其實，小家庭只求一宿，還是租樓暫住好。

　　未知石老師有何看法？

　　筆者看法是︰

　　一、各有各需求；

　　二、故買樓租樓，各適其適。

　　下周再談。